Які податки треба платити, якщо здаю квартиру в оренду у 2026?

Оподаткування доходу від надання житла в оренду в Україні у 2026 році залежить від статусу орендодавця та площі нерухомості. Ви можете сплачувати податки як фізична особа (громадянин) або зареєструватися як фізична особа — підприємець (ФОП) на спрощеній системі оподаткування.

Коротка відповідь

Якщо ви здаєте квартиру як фізична особа, сумарна ставка становить 23% (18% податку на доходи та 5% військового збору). Якщо ви обираєте шлях ФОП (2-га або 3-тя група), податкове навантаження буде нижчим (фіксована сума або 5% від доходу), проте існують обмеження за площею — не більше 400 кв. м для житлової нерухомості. Також власники великих квартир (понад 60 кв. м) мають щороку сплачувати податок на нерухоме майно.

Що каже закон

1. Оподаткування для фізичних осіб (без статусу ФОП)

Надання нерухомості в оренду регулюється статтею 170 Податкового кодексу України (далі — ПКУ). Дохід від оренди включається до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу (стаття 164.2.5 ПКУ).

ПДФО (Податок на доходи фізичних осіб): Ставка становить 18%.
Військовий збір: Згідно з оновленнями законодавства щодо збалансованості бюджету в період воєнного стану, ставка військового збору для доходів від операцій з майном та інших доходів, передбачених розділом IV ПКУ, становить 5% (пункт 18 підрозділу 10 розділу XX ПКУ).
Хто платить:
- Якщо орендарем є юридична особа або інший ФОП, вони виступають податковими агентами — тобто самі утримують податки з вашої орендної плати та перераховують їх до бюджету (стаття 170.1.2 ПКУ).
- Якщо орендарем є звичайна фізична особа, орендодавець зобов'язаний самостійно нараховувати та сплачувати податок до бюджету.

2. Спрощена система оподаткування (ФОП)

Для тих, хто здає квартиру регулярно, вигідніше працювати як ФОП на єдиному податку. Однак існують суворі обмеження за площею (стаття 291.5.3 ПКУ):

Житлові приміщення: не більше 400 квадратних метрів (сумарно за всіма об'єктами).
Нежитлові приміщення: не більше 900 квадратних метрів.
Земельні ділянки: не більше 0,2 гектара.

Якщо площа квартири перевищує ці ліміти, особа не має права перебувати на спрощеній системі оподаткування як орендодавець.

3. Податок на нерухоме майно

Окрім податків з доходу, власники нерухомості мають сплачувати податок на майно, відмінне від земельної ділянки (стаття 266 ПКУ).

Пільга: Податок нараховується лише на площу, що перевищує 60 кв. м для квартир.
Особливість: Якщо квартира використовується для отримання доходу (здається в оренду), пільга у 60 кв. м не застосовується. У такому разі податок сплачується за кожен квадратний метр загальної площі. Ставки встановлюються місцевими радами, але не можуть перевищувати 1,5% від мінімальної зарплати за 1 кв. м.

Що робити далі

Якщо ви здаєте квартиру як фізична особа (не ФОП):

Укласти договір: Письмовий договір є основою для визначення суми доходу. Врахуйте, що об'єкт оподаткування не може бути меншим за мінімальну суму орендного платежу, встановлену місцевою владою (стаття 170.1.2 ПКУ).
Сплачувати податки щокварталу: Якщо орендар — фізична особа, ви маєте самостійно розраховувати та сплачувати ПДФО та військовий збір протягом 40 календарних днів після закінчення кожного звітного кварталу.
Подати декларацію: Раз на рік, до 1 травня року, що настає за звітним, необхідно подати Податкову декларацію про майновий стан і доходи (Інструкція щодо заповнення декларації).
Форма 20-ОПП: Протягом 10 днів після початку здачі квартири в оренду необхідно повідомити податкову про об'єкт оподаткування, подавши форму № 20-ОПП.

Якщо ви вирішили стати ФОП:

Зареєструвати ФОП: Обрати КВЕД 68.20 «Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна».
Обрати групу:
- 2-га група: Можна здавати житло тільки фізичним особам або іншим платникам єдиного податку. Сплачується фіксована сума єдиного податку щомісяця.
- 3-тя група: Можна здавати будь-кому (в т. ч. іноземним компаніям). Сплачується 5% від доходу.
Сплачувати ЄСВ: Єдиний соціальний внесок є обов'язковим (крім пенсіонерів за віком та осіб з інвалідністю).

Важливо знати

Мінімальна вартість оренди: Органи місцевого самоврядування встановлюють мінімальну вартість оренди 1 кв. м. Якщо в договорі вказана сума менша за цей мінімум, податки все одно доведеться платити з розрахунку мінімальної вартості (стаття 170.1.2 ПКУ).
Відповідальність: За неподання декларації або несплату податків передбачені штрафи. Крім того, у разі несвоєчасної сплати нараховується пеня.
Звірка даних: Фізичні особи можуть здійснювати звірку відомостей щодо своїх об’єктів нерухомості з податковою для коректного нарахування податку на майно (пункт 18 підрозділу 10 розділу XX ПКУ).