Які податки треба платити, якщо здаю квартиру в оренду у 2026?

Оподаткування доходу від надання нерухомості в оренду в Україні у 2026 році залежить від статусу орендодавця: чи є він звичайною фізичною особою, чи зареєстрований як фізична особа — підприємець (ФОП).

Коротка відповідь

Фізичні особи без статусу підприємця сплачують 23% від суми доходу (18% податку на доходи та 5% військового збору). ФОП на спрощеній системі оподаткування сплачують єдиний податок (фіксований для 2 групи або відсотковий для 3 групи) та військовий збір (фіксований або 1% від доходу), але мають обмеження за площею житла — не більше 400 кв. метрів.

Що каже закон

Порядок оподаткування оренди регулюється статтею 170 Податкового кодексу України (ПКУ). Закон розрізняє ситуації залежно від того, хто є орендарем та який податковий статус має власник квартири.

1. Оподаткування фізичних осіб (не підприємців)

Якщо особа здає квартиру як громадянин, вона зобов’язана сплачувати:

Податок на доходи фізичних осіб (ПДФО) — ставка становить 18% від суми орендної плати (п. 167.1 ст. 167 ПКУ).
Військовий збір — з 1 січня 2025 року ставка становить 5% від доходу (абзац 2 п. 1.16 підрозділу 10 розділу XX ПКУ).

Важливо про базу оподаткування: Об’єкт оподаткування визначається виходячи з розміру орендної плати, зазначеної в договорі, але він не може бути меншим за мінімальну суму орендного платежу. Цей мінімум встановлюється органами місцевого самоврядування (селищною, міською радою) за методикою Кабінету Міністрів України (пп. 170.1.2 ст. 170 ПКУ).

2. Оподаткування для ФОП (спрощена система)

Підприємці можуть обрати 2-гу або 3-тю групу єдиного податку, що часто є вигіднішим за загальні податки. Проте існують жорсткі обмеження щодо площі: ФОП на спрощеній системі не мають права здавати в оренду житлові приміщення, площа яких перевищує 400 квадратних метрів (пп. 291.5.3 ст. 291 ПКУ).

2 група ФОП:
- Єдиний податок: фіксована ставка до 20% від розміру мінімальної заробітної плати (п. 293.1 ст. 293 ПКУ).
- Військовий збір: 10% від мінімальної заробітної плати на місяць.
- Обмеження: Можна здавати житло тільки іншим платникам єдиного податку або населенню (звичайним громадянам).
3 група ФОП:
- Єдиний податок: 5% від отриманого доходу (або 3% + ПДВ).
- Військовий збір: 1% від суми отриманого доходу.
- Перевага: Можна здавати житло будь-яким особам, зокрема юридичним особам на загальній системі оподаткування та іноземним компаніям.

3. Хто відповідає за сплату?

Згідно з пп. 170.1.2 ст. 170 ПКУ, якщо орендарем є юридична особа або інший підприємець, вони виступають податковими агентами. Це означає, що орендар сам утримує податки з суми оренди та перераховує їх до бюджету. Власник отримує суму "на руки" вже після вирахування податків.

Якщо ж квартиру орендує звичайна фізична особа, орендодавець зобов'язаний самостійно нараховувати та сплачувати податки (пп. 170.1.5 ст. 170 ПКУ).

Що робити далі

Процедура для фізичних осіб, які здають квартиру іншим громадянам:

Укласти договір оренди. У ньому має бути чітко вказана сума щомісячної плати.
Сплачувати податки щоквартально. Потрібно самостійно розрахувати 18% ПДФО та 5% військового збору від отриманого доходу за квартал. Сплата проводиться протягом 40 календарних днів після завершення звітного кварталу (пп. 49.18.2 ст. 49 ПКУ).
Подати річну декларацію. До 1 травня року, наступного за звітним, необхідно подати до податкової інспекції Податкову декларацію про майновий стан і доходи. Це можна зробити через Електронний кабінет платника податків або застосунок "Дія".
Для ФОП: Потрібно додати відповідний КВЕД (зазвичай 68.20 «Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна») та вчасно звітувати згідно з правилами обраної групи.

Важливо знати

Нотаріальне посвідчення: Якщо договір оренди укладається на строк 3 роки і більше, він підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. У такому разі нотаріус зобов’язаний повідомити податкову про здійснення такої операції.
Нерезиденти: Якщо власником квартири є іноземець (нерезидент), здавати нерухомість в оренду він може виключно через уповноважену особу — підприємця або юридичну особу-резидента, яка буде його податковим агентом (пп. 170.1.3 ст. 170 ПКУ). Самостійна здача квартири нерезидентом без посередника вважається ухиленням від сплати податків.
Штрафи: За неподання декларації або несвоєчасну сплату податків передбачено фінансові санкції та нарахування пені. Крім того, податкова може нарахувати податкове зобов'язання самостійно на основі ринкових цін, якщо факт оренди буде встановлено (наприклад, за скаргою сусідів або інформацією від банків про регулярні платежі).